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李宇嘉:房地产领域供给侧改革力度应加大

2016-11-02 09:38:30 来源: 中国证券报·中证网(北京)
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新一轮楼市调控推出近一个月,效果很显著。根据CRIC统计,10月28个样本城市新房成交面积环比下降15%,发布楼市新政的城市环比下降21%,投资需求占比高的城市(如郑州、苏州、厦门和无锡等)下降40%-60%。再看房价,近期国家统计局首次发布半月房价变动情况,15个热点城市10月上半月新房价格指数涨幅环比9月明显降低,深圳和成都环比下降0.3%和0.1%,其他13个城市涨幅回落幅度在1.0-3.8个百分点之间。

从以往经验看,调控后楼市往往会经历“量跌价(惯性)涨-量跌价滞-量价齐跌”的过程,调控效果在5-6个月后才会显现。照理说,“宽货币、低利率”的环境没有变化,按揭利率仍在历史低位,楼市不太可能迅速冷却下来,特别是房价不会迅速逆转。此次国家统计局罕见地发布半月数据,突出热点城市量价迅速降温,彰显调控效果的指向很明显。结合近期楼市政策密集发布,央媒多次警示资金“脱实向虚”及管理层多次强调,监管部门抑制资产泡沫意图可见一斑。

国家统计局数据显示调控“良效”,意在引导市场预期。笔者认为,短期看,热点城市成交量迅速下滑是大概率事件。与前几轮楼市火爆最大不同在于,本轮房价上涨,加杠杆购房和“资产荒”预期下的投资需求是两个推手。各地调控政策密集发布,加上近期严禁资金违规进入楼市,收紧杠杆和开发商发债,对市场和政策非常敏感的加杠杆和投资需求,其市场预期会变化。而且,此轮调控重点在于限购消灭一部分购买力,限贷收紧杠杆,直指投资炒作需求,可谓政策有效着力。

而且,近年前三季度楼市火热,多数开发商已完成全年销售目标的90%。1-9月,开发商到位资金同比增长15%,发债、贷款、信托等多渠道融资开闸,如发债规模比去年同期增长近3倍。钱多了但并没有花出去,2014年3月以来的土地购置面积一直负增长,1-9月的新开工仅增长6.8%。因此,完成目标且“不差钱”的开发商,至少在明年“两会”政策明朗前,将处于减少新推盘的观望状态。10月,CRIC统计的样本城市新房推盘量下降24%,京穗深苏下降50%,最近三周沪深两地更是出现新盘“零批售”。笔者预计,未来半年销售面积将至少出现20%-40%的同环比下滑。

10月以来,供应和销售持续下滑,热点城市库存消化周期上升至8-10个月,供应紧张有所缓解,但今年以来新开工并未明显好转。2013年-2015年,房地产用地占供地面积比例分别为27.4%、24.8%和22.5%,收缩趋势明显。截至今年9月,开发商土地购置面积连续30个月负增长,中期内供求紧张局面难改,特别是压缩新增供地的热点城市。再加上2015年以来开发商回归重点城市,土地溢价率攀升。笔者认为,从“量跌价滞”到“量价齐跌”的转换将会比较艰难。“量跌价滞”的局面至少会延续至2017年一季度。当然,融资条件收紧,或许会倒逼开发商“以价换量”。

10月以来,人民银行、银监会召开关于打击资金违规进入楼市、控制杠杆的相关会议和进行了窗口指导。近期,有两个特别重要的信号:一是沪深两大证券交易所双双发文,收紧开发商发行公司债、募资不得用来拿地,这意味着低成本外源资金关闸;二是10月28日的政治局会议,近年来首次在未来货币政策基调中,提出抑制资产泡沫和防范经济金融风险。

这或意味着,今年GDP增长目标无虞,资产泡沫拖累人民币信用,引发资本外流,造成预期和贬值负循环的情况下,无论是整体货币环境,还是楼市结构性资金环境,都将出现“拐点”。当前,开发商资产负债率在80%左右,施工面积(71亿平方米)相当于6-7年的销售规模。如果以降房价来挤出楼市泡沫,未来主要城市楼市库存消化周期超过12个月。

金融环境紧缩后,楼市调控效果会更显著,但调控仍侧重于需求端,热点城市供求矛盾、未来房价上涨预期并未根治。正如人民日报所言,新旧动力转换和供给侧改革的环境下,不能放水,但也不能紧缩,稳健仍是主基调。因此,相机抉择下的货币宽松,难以避免资金接济楼市。截至9月,京沪苏粤浙等东部五省市房地产贷款余额占全国42.5%的份额。楼市分化背景下,资金更易于流向少数热点城市。

此轮22个城市出台调控政策,都有供给侧着力的意味,但政策规定相对笼统,后续操作细则和“落地”的配套措施没有跟上。笔者认为,需求管理在短期内控制住狂热的需求、投机炒作后,土地出让为主的供给侧要跟进,并成为中期内楼市的政策主旨。今年以来,16个热点城市中,8个城市住宅用地供应少于去年同期,平均下降幅度达到29.3%,6个城市批准预售面积下降,平均降幅达到22.4%。建议在“控地价、降房价”的保驾下,大规模增加供地。

一方面,基于热点城市划定城市边界,新增供地效率低、配套跟上的周期长等问题,要加快存量土地盘活。由此,要适应大城市服务业兴起的产业结构更替现状,除了向集约式的服务业增加供地外,要加快推进工业用地向居住用地转变,增加土地出让金,涵养未来政府税源。目前,北京、广州和深圳等早已是现代服务业发达的超大城市,服务业对GDP的贡献率在70%-90%。但是,2015年京穗深三个城市工业用地占比分别达到22%、32%和36%,远高于纽约(3.9%)和东京(5.1%)。与此同时,京穗深住宅用地占比分别仅为28%、29%和26%,远低于纽约(44%)和东京(73%)。因此,要加快配套成熟、供应效率高的存量用地盘活力度。

另一方面,城市外围及都市圈范围内的土地出让,应加快轨道交通建设为导向的区域内公共服务均等化布局力度,包括教育医疗、市政管网等配套服务,也包括产业链上下游(例如研发-制造-物流)在区域内的重新布局。例如,旨在提高通勤效率的多种交通工具无缝对接的规划,轨道站点大规模上盖住房和大型停车场建设;旨在提高公共服务供应效率的教育集团化(强校帮弱校)、强化划片入学和学区政策;旨在夯实有效需求的非户籍人口本地化,如非超大城市放宽入户门槛,用地审批“双挂钩”(财政转移支付和新增供地规模、新增户籍人口规模挂钩)等政策的实施细则都需要加快落地。

马晓明 本文来源:中国证券报·中证网 责任编辑:马晓明
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