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恒大超越万科 地产“一哥”争夺战硝烟弥漫

2016-10-17 08:54:33 来源: 中国经营报(北京)
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地产行业又到好光景,销售排名的角逐也较以往激烈。

10月10日,中国恒大发布的9月销售简报显示,该公司今年累计销售额已达2805.8亿元,较万科高177亿元。销售规模超越万科成为全球第一房企。

作为中国标杆房企的万科,多年一直面临着顺驰、合生、绿城、绿地、保利等挑战者,但其依然稳坐“一哥”宝座。而那些立志赶超的房企却多因用力过猛,执行不力等原因而逐渐没落。如今,恒大也高调地宣布超越万科,地产“一哥”的位置再次成为业界关注的焦点。

土储优势的决胜

对于此次被超越,记者向万科品牌部门询问,但未得到回应。而在近期万科九月以及国庆假期销售情况的电话会议中,万科执行副总裁王文金却明确表示:“我们不和别人争第一,但我们仍定义为行业领跑者。保持第一规模的态度决然。”万科执行副总裁孙嘉也对外称:“万科团队将继续努力保持行业领跑者,但市场也有很多的不确定性。”其并未提及被超越的原因。

不少行业人士认为,这次恒大能超越万科,土地储备的优势成为其取胜的关键。

以最近的2015年的纳储为例,恒大集团董事长许家印于去年二季度就曾下令要求所有地产公司总裁专职买地,并开出了高昂的奖惩条款。一时之间,恒大各地区公司的负责人奔波于辖区城市四处找地。2015年,恒大还先后从香港富豪手中接盘内地资产,涉及在港上市公司包括信和置业、华人置业及中渝置地等,所动用资金粗略统计约高达600亿元人民币。

临近2015年年关,恒大更是接连发布3条公告显示,其将从香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展和周大福两家公司旗下子公司分别签订多笔转让协议,以总计高达204亿元人民币的代价,接盘位于北京、上海、青岛、成都、贵阳的多个地产项目。

有消息显示,恒大的土地储备已经达到1.86亿平方米,分布在全国175个城市,其中一二线城市按投资额计算占了73%。因此,恒大给自己开出了不小的增长目标,其预期2017~2019年销售额将达到4500亿、5000亿和5500亿元,净利润将达到243亿、308亿和337亿元。

相比于恒大的高歌猛进,万科则保持既有的节奏进行扩张,过去五年每年买地金额占销售金额的比例基本在40%左右,其中2014年低于40%。

除此之外,万科宝能股权之争也在一定程度上影响到了万科的销售和扩张。据了解,随着土地招拍挂溢价率持续上涨,一向不拿地王的万科近年来约七成项目通过合作方式获取。但自今年6月底以来,部分合作方却担心万科品牌、管理、融资优势不能持续,提出改变合作条件甚至解约,潜在项目拓展面临更大的不确定性,部分金额较大的招拍挂项目也难以邀请同行合作。

“6月底至8月初,公司已有31个合作项目因股权问题而被要求变更条款、暂缓推进或考虑终止合作。”万科董秘朱旭在8月份的中期业绩会上曾对外强调:“经过董事会的讨论,万科2016年下半年主要工作确定为‘稳定队伍、控制风险、可持续发展’,这是万科成立32年来第一次没有把拿地开发作为第一要务。”

万科的无心扩张以及股权争夺战的影响,使得二者的差距逐渐拉开。7月份,万科地产销售额上出现大幅下滑,仅实现销售金额274.4亿元,销售面积207.7万平方米,分别环比6月下降35.3%和36.4%。

而七月份正是万科单月销售落后于恒大的开始。2016年7月,恒大销售430.1亿元,不仅刷新单月销售纪录,还创下行业历史新高。随后的8月份,恒大再度刷新单月销售纪录,达到482.7亿元。

“一哥”争夺战硝烟刚起?

按照现在的发展势头,恒大今年大有全面超越万科的态势。历年来,有志于超越万科的开发商并非仅仅恒大一家,包括顺驰、合生、绿城、绿地等房企都曾挑战万科的“龙头”宝座。两年前,绿地曾宣布2014年业绩达到2408亿元,超越万科,成为全球最大房企。但2015年该公司的销售额就下降到2015亿元,排名万科、恒大之后。可见万科近二十年行业老大的地位并不容易撼动。虽然万科掌门人郁亮多次公开表示不想当老大,但万科近年的发展速度一直非常稳健。随着恒大规模上超越万科,两大房企的较量才刚开始。

“常年坐着房地产市场头把交椅的万科在管理、流程上早已十分成熟。王石早于1999年2月辞去万科总经理的职务,并于2001年,让郁亮担任万科的总经理,正式放权。在近年来,万科的管理运作模式也日渐成熟。”一位陈姓A股分析师称。

作为挑战者,恒大来势汹汹。10月10日晚间发布的公告显示,该公司前三季度实现销售金额2805.8亿元,销售面积3457.7亿元、销售均价仅仅为8115元/平方米。同期万科的销售额是2629亿元。此外,恒大的核心利润分别为78.1亿元,万科为53.35亿元,恒大再胜一筹。

市场有声音认为,万科发展模式已经非常成熟。恒大速度很快,但在销售增长、盈利能力及现金流方面都要进一步取得平衡。“如果房企盲目做大规模,就会使得经营成本快速上升。规模效应若没法实现,那么盈利状况反而会削弱。规模化企业也需要有一个新的多元化战略,否则地产行业政策调整后,业绩容易受波动。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,恒大能否继续坐稳一哥宝座,需要进一步观察。

“今年万科面临股权之争,给了恒大机会。两个公司的运营风格,万科是稳健型的,杠杆率也不高,存货和布局都比较平衡。而恒大的风格则是更为进取一点,项目也多集中在三四线,在去库存的背景下,恒大这种策略会有比较大的发展弹性。”前述陈姓分析师进一步分析称,“未来的情况还是需要看宏观的政策环境,规模扩张是整个行业都在做的,房企都难以逃脱这样的模式,大家要做的就是不要踏错时点。”

值得注意的是,如今刚坐上“一哥”的恒大追赶者也不少。今年年初,招商局蛇口换股吸收合并招商地产方案成功实施,使得招商蛇口合计在手的土储规模超过2800万平方米,土地资源评估价值8900亿元。在达到2000亿高度之后,保利地产也在7月6日宣布和中航地产筹划地产业务的重组整合,目前正在紧密进行中。

即便是后起之秀——融创中国,今年也多次拼杀在并购市场。9月19日,融创宣布拟收购联想控股附属公司融科智地旗下41间目标公司的相关股权及债权,总代价约137.88亿元;9月21日,融创再发公告,宣布拟通过定增入股金科地产,以40亿元认购16.96%的股份,成为其第二大股东。

看来,地产一哥争夺战硝烟刚起。

马晓明 本文来源:中国经营报 责任编辑:马晓明
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