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下一波地王潮蓄势待发 “老地王”幸福解套

2016-09-12 09:49:03 来源: 华夏时报(北京)
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纵使多个城市接连出台史上最严楼市政策,但也难以阻拦地王疯狂刷新的脚步。

9月8日,19家房企经过3个小时173轮竞价后,中锐地产以溢价185.34%,楼板价为18050元/平方米的价格拍出无锡单价地王。

事实上,上半年宽松的融资环境和火爆的房产销售,让不少大型房企可动用资金创下历史记录。而手握巨资的房企们在库存快速清空的大背景下,似乎已经开始继续酝酿下一波地王潮。

“地王不断刷新,是这一轮房价飙涨的主要推手。楼市泡沫显而易见,风险也越来越大,但是,在新的可以替代房地产支撑起中国经济的产业出现之前,楼市泡沫不会轻易破灭。”刚刚履新的阳光100总裁、“万通六君子”中最后一个退居二线的创始人林少洲告诉记者。

新一轮地王潮来袭

2016年显然是中国楼市有史以来最火爆的“地王年”,而地王潮至今仍未退去,新的地王仍然来势汹汹。

9月8日,除了中锐地产以溢价185.34%,楼板价为18050元/平方米的价格拍出无锡单价地王之外,同时,梁溪区丁村管巷地块经过97轮被融侨地产以14.4亿元,溢价率269.23%竞得,该地块楼板价为13581.57元/平方米,是无锡土拍史上溢价率最高的一块地。

而就在前一日,9月7日上午,东莞茶山镇横江村一宗编号为2016WG021号的商住地正式进入交易阶段,引来16家房企争夺,历经212轮竞拍后,由天津广宇发展股份有限公司以14.3亿元总价拍下,折合楼板价12119元/平方米,溢价率高达501.71%。这也是东莞继塘厦、莞城、樟木头地王之后,第四个超过万元/平方米楼板价的地王。

而地王疯狂制造数量最可观并且依然蓄势待发的城市则是郑州,8月18日,郑州北龙湖区域的13、14号地块,再次刷新了地价纪录,其中14号地块夺走郑州土地市场总价、单价、楼板价“三料冠军”称号,同时也创出郑州土地拍卖史上最长竞价时间纪录。

宽松的融资环境和上半年火爆的房产销售,让大型房企可动用资金创下历史记录。财报显示:截至2016年6月底,碧桂园可动用现金约493.9亿元,另有约1457.8亿元银行授信额度尚未使用。中国恒大手持现金更为惊人。截止到今年6月底现金总额为2120.0亿元,未使用银行授信额度为1260.1亿元,合计高达3380.1亿元。

截止到今年6月底,恒大、中国海外发展、万达、万科等15家大型房企手持现金合计超过8740亿元。其中可统计的10家公司,未动用的银行授信超过8730亿元。两者合计超过1.7万亿。

地王加杠杆揭秘

大型房企手中之所以普遍盆满钵满,主要原因就是宽松的金融环境,以及由此被逼上高位的房价。

杠杆资金成为中国楼市最大推手,在不动产领域表现尤为明显。据统计,截至8月24日,年内抢地最积极的14家房企拿地都超过200亿元,合计拿地金额为4093亿元。整体看,相比2015年同期的1864亿元上涨了120%。显而易见,2016年以来,房企们都在加足杠杆投资购地。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出,近期,民营房企频频以数倍于自己销售额的资金斩获“地王”,销售回款不足以支撑,通道资金才是“大金主”。融信“蛇吞象”事件,让借助互联网通道的保险资金及银行理财,加杠杆进入土地市场,其开展资本运作的模式大白于天下。

同策咨询研究部总监张宏伟表示,房企越来越多通过金融机构场外配资“加杠杆”方式进行拿地,从当前热点城市房企拿地来看,房企拿地首付配资的现象越来越多。比如,政府规定土地出让金的首付款必须50%,那么,对于开发商来讲只要首付25%,通过金融机构场外配资25%或者更多比例“加杠杆”方式进行拿地,甚至不惜成本制造“地王”。

地王们赌“幸福解套”

新地王们之所以如此放胆一搏,主要也是因为依然看好房地产后市。

“现在很多地产商手里没地,既然有外部资金支持拿地,不如放手一搏,总比坐看别的企业赚钱强,再说,曾经在去年还被嘲笑被套牢的老地王,现在不都已经幸福解套了。”一大型房企相关负责人告诉记者。

2016年年初,克而瑞统计数据显示,在跻身2013年、2014年总价、单价地王TOP10的37幅地块中(有部分地块同时位列总价、单价地王序列),目前只有11块地进入销售阶段,占比不足30%。其余大部分地王尚处于开工未售、或是未开工的状态,甚至还有少部分地王的土地一级开发尚未结束。

据统计,2013年和2014年的总价地王、单价地王,均未进入销售通道。如2013年的新鸿基上海徐家汇地王、2014年的中民投上海董家渡地王等全国总价地王,主要受开发规划所累,所需资金量高,以致施工进度较为缓慢,其中新鸿基地王至2015年底还在寻求贷款支持项目建设。单价地王方面,2013年6月,苏州诞生的5.1万元/平方米的袖珍地王至今仍未开工。而2014年北京华嘉胡同单价地王也只是开工未售,老地王们直到2016年年初大部分还在苦等板块升值。但短短几个月时间,老地王们就幸福解套了。

近期,银监会、证监会、保监会相继加强通道监管,以控制“加杠杆”。如6月证券公司风控“新规”,7 月银行理财“新规”以及近期保监会规范险资一致行动人投资等。

“从预期影响来看,随着政策面的收紧与市场调整期的到来,在上述热点城市制造地王的风险会增加,一旦这样的风险到来,风险就不仅仅会波及房企自身,还会波及金融机构,甚至金融机构背后的个人投资者。“张宏伟表示,一旦楼市进入调整的阶段时,整个市场有可能会出现跌声一片,批量的“地王”项目有可能因此而陷入困局,系统性的金融风险极有可能会爆发。

马晓明 本文来源:华夏时报 责任编辑:马晓明
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