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商业地产库存压力大 行业并购有望快速提升

2016-07-27 09:51:42 来源: 和讯网
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近年来,房地产库存高企一直都是社会各界高度关注的话题。住宅项目开启“小步快跑”模式,商业地产却在庞大库存阴影下“举步维艰”。业内人士指出,当前有必要重新审视商业地产去库存的问题。在当前经济“新常态”下,商业地产未来发展风险与机遇并存。商业地产企业必须不断自我革新,谋求转型,探索未来突破之路。

去库存压力增大

近十多年来,我国商业地产的投资开发增速显著快于住宅开发投资增速。与此同时,我国各类型物业在土地出让和销售环节的业态占比背离,年度商业用地占到房地产用地出让总量的30%左右,而每年度商品房销售中,商业地产的销售占比仅在10%左右。这直接导致了商业地产每年度供应量远大于需求,待销售库存逐年累积,成为房地产去库存的重点与难点。

国家统计局的最新数据显示,截至6月末,全国商业营业用房待售面积高达15263万平方米,同比激增23%。有关数据还显示,二三线城市商业用房等消化周期高达50个月以上,一些城市甚至达100个月以上。专家说,商业地产去库存形势很严峻,压力要比住宅地产还大,将直接关系到房地产市场的健康发展。

近年来,由于实体商业的不景气,百货业态及卖场相继出现集中关店现象。百盛、王府井等多个知名百货公司相继关闭部分其在二三线城市,甚至一线城市的门店。购物中心的空置率也是居高不下,上海月星环球港项目总建筑面积近50万平方米,曾被贴上“亚洲最大城市综合体”的标签。据记者了解,目前该项目其一层共153间商铺,除去即将开业的商铺之外,共有34间尚未开张,空置率约22.22%。

同时,另一零售主力业态大卖场也陷入业绩下滑的困境。据《中国商业地产行业(2015/2016)年度发展报告》称,全国连锁的大润发超市利润在2015年首次停止了增长,永辉超市业绩也出现了小幅下滑,其他一些卖场也纷纷放慢甚至暂停了开店计划。

根据中华全国商业信息中心的数据,2016年上半年全国50家重点大型零售企业零售额同比累计下降3.1%,相比上年同期回落了4.2个百分点。

实体商业的不景气让商业地产一度陷入低谷。同策咨询研究部数据显示,6月末,全国十大城市商业市场累计存量再刷历史新高,已达5267.75万平方米,同比上涨幅度达10%。其中北京、成都、天津、杭州等4个城市商业存量创新高,成都、天津、南京存销比分别高达141个月、96个月、83个月;北上广深4个一线城市的存销比分别为56个月、42个月、23个月、36个月。

同策咨询研究部研究经理许之静指出,根据国家统计局数据测算,当前商业地产产能过剩情况严重,二三线城市的存销比多在50个月以上。

业内人士表示,在当前经济“新常态”下,多年野蛮生长已让商业地产行业由蓝海变为红海,未来发展风险与机遇并存,在“不创新,就得死”的生存压力下,商业地产企业必须加快探索突破之路。

转型机遇与风险并存

对于商业地产高库存,业内人士表示,虽然目前商业地产面临体量较大、库存较多、租金回报受限等挑战,但也迎来了消费扩大升级的机遇。根据新的消费趋势,未来商业零售业发展将向以体验式业态为主的商业综合体过渡。对于传统的百货公司和购物广场必须进行改革,用服务替代传统销售模式,文化产品植入带动商场变化。但同时,商场的改革在短时间内仍无法拯救居高不下的库存压力。

针对各地的去库存压力,业内人士认为,政府首先应从供给端入手,要优化土地供应结构,通过供地、规划等途径控制增量。对于库存量大的城市,要暂停商业用地出让。

为消化现有库存,各地也在出招。如四川、福建、昆明等省市细化“商改住”政策,即在满足一定条件下,允许商业用地调整成为住宅用地;已建在建的商业用房在一定前提下,可改变建筑使用功能,用于教育培训、文化、旅游等经营性、公益性用途。

多数开发商对此表示欢迎,认为“商改住”政策给他们提供了一个合法“转舵”的机会。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉也算过一笔账——按照当前的房地产税收政策,出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等,累计超过租金收入的20%,再考虑租赁管理成本支出,净租金收益率只剩下2.5%左右。没有政策支持,住房租赁市场是很难挣到钱的,也很难形成规模化,企业不易做大做强。所以,“商改住”的政策中还有很多地方需要细化落实。

同时,业内人士指出,就算政策得到落实,短期内能否解决高库存压力还很难下定论。一线城市住宅市场相对有比较旺盛的需求,商改住也许是一个方法。二三四线城市住宅市场面临过剩问题,把商业、写字楼改造成住宅就不可能奏效。

从市场长远的发展角度观察,商改住和众创空间可以作为解决商业过剩的探索和尝试,这个方式是可行的,政府也允许做一些尝试,但能不能马上解决问题,就要看能不能对症下药了。

高库存压力使地产商想尽各种办法,很多商业地产开发商开始着手一些资产证券化的举措。对此,第一太平戴维斯华南区董事长林木雄认为,资产证券化到成熟阶段还有很长的时间和道路要走,还有很多待解决的问题,比如法律规范、税收等,首先要解决的是税收问题。中国很多事情都很简单,但是税收就不简单了。总的来说,商业项目资产证券化的方向是对的,大家都往这个方向走,我们也很期待这个市场的成熟,但是也确实不容易。

商业地产进入淘汰阶段,一些地产商认为当下正是房企并购整合的好时机。林木雄表示,并购是否可行,要看企业在经营商业这一块是否有优势,一些房企试水商业地产开发之后觉得盈利能力只是一般的话,或许还是会集中做原有资源强的领域。当然,对于一些有经营商业优势的企业可能是很好的机会,市场整体没有钱赚并不代表所有人都没有钱赚。竞争就是汰弱留强的过程,并购当然是其中的一种方法。

马晓明 本文来源:和讯网 责任编辑:马晓明
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