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二手房“遗留”户口 卖方被要求索赔40万

刘大爷夫妇花200多万买了一套二手房,可拿到房后,才发现还有一个陌生人的户口留在房子里。这可急坏了刘大爷,他连忙找到卖家薛先生。可薛先生一听,也蒙了,户口根本不是他们一家人的。户口迟迟没迁出,刘大爷把薛先生给告了,索赔40万违约金。近日,南京市中级人民法院作出判决,薛先生要赔3万元。二手房买卖交易中,可能会遇到哪些纠纷?遇到麻烦又该怎么办?现代快报“有请律师”继续跟您周日见,您有任何法律问题,都可以来现场跟律师面对面交流。

案例

二手房里户口没迁出,他违约赔了3万

刘大爷今年70多岁,2013年,他跟老伴在南京买了一套二手房。买卖合同签了,买房款也只差几万没付清了,老两口这才发现,房子里还有一个陌生的户口没迁出。于是,他们找到卖家薛先生。薛先生刚开始也蒙了——自己家的户口根本不在这套房里。看到了户口的名字,他才恍然大悟。原来,这套房薛先生是从其他人手里买来的,这个没有迁出的户口,属于薛先生的上一任房主。

房子里的户口迟迟没有迁出,于是,刘大爷夫妇把薛先生给告了。他们表示,按照双方签订的合同,薛先生应该在2013年年底之前把房子里的户口转出去,如今他显然违约了。他们要求薛先生按照合同约定,赔偿他们40万元。

成了被告,薛先生也直呼冤枉。户口不是他的,直到2013年12月中旬,刘大爷夫妇俩拿着一份说明找到他,他才知道,这套房子里竟然还有一个遗留的户口。他认为,户口问题并不在买卖合同约定的违约范围内。自己根本没有违约,自然不应该承担违约责任。

一审法院经审理后认为,房子已经卖出了近2年,但遗留的户口迟迟没有迁出。薛先生没有按照约定迁出房子里的户口,已经构成了违约。法院判决,薛先生以40万为限,支付违约金。拿到判决书后,薛先生更是无奈。他多次表示,不是他不愿意把户口转出去,而是户口根本就不是他的。他也曾经多次找人帮忙联系前房主,但一直没联系上,户口没转出,他也没有办法。

今年4月,两家人终于等到前房主把户口转出去。在二审中,南京市中级人民法院审理认为,虽然户口已经转出去了,但违约的事实已经成立。至于40万的违约金,法院认为标准过高,酌情判定薛先生支付违约金为3万元。

律师建议

约房主到房产局确认无外人户口

二手房买卖中,难免会遇到户口迁入和迁出的问题。应该如何避免这类纠纷呢?

江苏诺法律师事务所王斌律师表示,一般情况下法院是很难单独针对二手房交易中的户口问题立案的。如果要求卖家迁出户口,跑到法院起诉,法院极有可能根本不会立案受理。户口迁移问题属于行政机关管辖范围,根据公安部门的规定,迁户口必须要当事人同意。

王斌律师建议,在二手房交易时,要想避免此类由户口问题引发的纠纷,可以选择两种方法:一是跟房主到房产局调取相关的房产情况,有没有陌生的户口一看便知。如果怕麻烦还可以委托律师,到房产局等相关部门了解房产是否有瑕疵。

本文来源:现代快报

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